News Archive : Japan Real Estate

Friday, November 18, 2005

Replus Diversifies into Roadside, China Assets

リプラス、アセットマネジメント事業の対象とするアセットクラスを拡大

アセットマネジメント事業の対象とする
アセットクラスの拡大に関するお知らせ

 当社は平成17年11月18日の取締役会において、従来ホフ事業において、展開をしてきたアセットマネジメント事業に関して、顧客たる機関投資家の資金の運用対象であるアセットクラス(不動産タイプ)の拡大を図ることを決議いたしましたので、お知らせいたします。

1.背景

 不動産を通じた資金運用が拡大している中で、特徴を持たない投資方針では、納得のいく資金運用が行えない環境が生まれ始めています。そういった中、当社では、従来は当社が持つ滞納家賃保証事業を通じたリレーション・知見及びホフ事業が従来から保持する再生・開発に関する企画、コンストラクション・マネジメント能力を活用して、全国に分散する賃貸住宅への投資アレンジを行い、安定型のポートフォリオの構築を行ってまいりました。
 このような状況下、機関投資家からの更なる資金運用ニーズに応えていくべく、既存の賃貸住宅への投資とは異なった新しい特徴をもった投資方針の構築を模索してきました。当社の投資方針のベースに流れる思想は、不動産を単体の資産として判断するのではなく、あくまでポートフォリオとして数多くの不動産資産を組み上げていくことはできるか、組み上げた時にどのような価値が生まれるかというものです。更にその時に当社ならでは差別化された能力を生かすことができるかというものが次に考慮されるべきポイントになります。
 複数の提携を通じて、こういった可能性を捉えていこうとしております。

2.新たな投資方針

「日本の準郊外」への焦点
 投資対象となるアセットクラスは商業施設を選定しました。現在、主として銀座や表参道などに代表されるような都心部への大規模商業施設を通じた資金運用、及びイオンモールなどに代表されるような郊外型大規模ショッピングモールなどを通じた資金運用が行われています。都心部への投資においては、需要が強力に集中する好立地をどれだけ確保できるかが、その運用能力の巧拙に繋がり、歴史を持つ大手デヴェロッパーが得意とする領域であります。
 また、郊外型大規模ショッピングモールにおいては、需要が顕在化していないところで、需要を掘り起こすテナントミックスの構成力・運営力が、その運用能力の巧拙に繋がり、GMS(※)を核テナントとして据えることのできる数社のGMS(※)グループのデヴェロッパーが得意とするところであります。
 当社が今回の投資対象とするのは、ロードサイド型の商業施設であります。現在は、ロードサイド銀座といわれる形で、カー用品店やファミリーレストラン、ファーストフード、ゲームセンターなどが個別に出店を行っている形態であります。また、その出店の形態としては、土地を所有する地主から借地契約などの形態で土地を借りて、建物を建てる形態が中心になっております。
 当社は、こういった出店を行っているオペレータとの複数の提携及び地主への建築請負提案営業を行っている各社との提携を通じて、テナントの確保及び土地情報の入手を行った上で、複数の開発・運用を行っていく計画であります。対象となる土地は、1,500坪から5,000坪、一件あたりの投資金額にして5億円から30億円を想定しております。
 ※ GMS=General Merchandise Store

3.当社の果たす役割

 土地の発掘(滞納家賃保証事業を通じたリレーション)、テナントコーディネーション(キーテナントとの提携)、開発行為の実行(ホフ事業の従来からのコンストラクション・マネジメント)、運営(ホフ事業部でのアセットマネジメント)が主要な領域になります。
 立地評価は、当社側だけではなく提携先企業と共同で行います。更にこの過程での顧客たる機関投資家への説明・レポーティング、更には資金運用効率を高めるためのデットアレンジも行います。

4.投資の展開計画

 平成18年度初頭より、具体的な土地取得・開発を開始していく計画になります。初年度である平成18年度内には5〜8箇所程度、平成19年度には10 箇所以上の開発を行っていく計画でおります。そして、ポートフォリオ投資総額にして、300億円を超えた段階で、J−REITとしての上場も検討いたします。

5.主要なテナント候補

 ゲームセンター事業を展開している株式会社カプコン(東証一部:9697)を主要なテナント候補として想定しております。株式会社カプコンは、プラザカプコンの名称でアミューズメント施設を30 箇所以上展開しており、高い営業利益率を維持する効率的なオペレーションを行っており、当社が発掘した投資対象不動産アセットに対するデューデリジェンスを共同で行う予定です。

提携先の概要
(1)名称:株式会社カプコン(東証一部:9697)
(2)主な事業内容:家庭用テレビゲームソフトの企画、開発、販売
            アミューズメント施設の運営
(3)設立年月日:昭和54年5月30日
(4)上場取引所:東京証券取引所一部、大阪証券取引所一部
(5)本社所在地:大阪市中央区内平野町三丁目1番3号
(6)代表者:代表取締役社長 辻本 憲三
(7)決算期:3月
(8)当社との関係:当社との人的・資本的関係はございません。

6.業績に与える影響

 当該決定による今期業績への影響はありません。来期以降の業績に与える影響につきましては、来期以降の業績予想に含めて発表いたします。

以上

リプラス、中国での不動産投資に特化したアセットマネジメント会社を設立

中国における不動産投資を通じた資金運用サービスを提供するアセットマネジメント会社設立に関するお知らせ

 当社は平成17年11月18日の取締役会において、中国における不動産投資を通じた資金運用を担うアセットマネジメント会社設立について下記のとおり決議いたしましたので、お知らせいたします。

  記

1.背景
 不動産を通じた資金運用が拡大している中で、特徴を持たない投資方針では、納得のいく資金運用が行えない環境が生まれ始めています。そういった中、当社では、従来から当社が持つ滞納家賃保証事業を通じて得たリレーション・知見及びホフ事業部が従来から保持する再生・開発に関する企画、コンストラクションマネジメント能力を活用して、全国に分散する賃貸住宅への投資アレンジを行い、安定型のポートフォリオの構築を行ってまいりました。
 この実績・能力を更に展開すべく次の投資対象・市場として中国に注目するにいたりました。

2.当該アセットマネジメント会社が提供する資金運用サービスにおける投資の基本方針

(1)「The Jade of China」
 北京や上海では、CBD(Central Business District)といった経済の中心地域の集中的な開発が進行中であり、結果として、大規模なオフィス需要の集積、それに伴う経済水準の向上の結果としての商業施設の収益性向上、ホテル需要の増大などが見込まれています。当社としては、こういったAクラスの不動産アセットを継続的に取得することで、中国の不動産アセットの宝石=Jade(翡翠)ともいえるポートフォリオの構築を目指します。

(2)ポートフォリオ分散方針
 賃料水準の中期的な向上が見込めるのは、超大都市におけるオフィス・商業及び中国全土にわたる物流インフラと考えております。そこで、地域分散、資産タイプを配慮して配分し、一定額以上のポートフォリオの構築を行うことを目指します。なお、ポートフォリオ構築スケジュールなどについては、今後、その詳細を検討して参ります。経済の拡大期においては、Aクラス不動産の賃料水準は、一般的に切り上がっていくことも想定され、長期保有を前提としてその賃料収入に着目すると、売買市況から一定程度切り離された中長期的には安定した投資商品をご提供できると考えています。

(3)当初投資対象
 現在、北京・上海において、幾つかの不動産資産のリストアップを行っており、既に上海CBD及び北京CBD地域における複数案件について、本日付で当該案件所有者もしくは開発予定者との間で基本合意書を締結して具体的なデューデリジェンス作業に入りました。

3.株式会社リプラス・チャイナ・アセットマネジメントの設置
 当該事業を遂行するためには、様々なケイパビリティが必要となります。こういった様々なケイパビリティを構築し、事業を遂行していくために当社の子会社として株式会社リプラス・チャイナ・アセットマネジメント(以下、RCAという)を設置いたします。
 当社は、不動産アセットの収益性分析、アセットマネジメント及びポートフォリオの再流動化に関する知見、コンストラクションマネジメントに関する知見を、RCAに対して提供いたします。
 また、中国国内における物件ソーシング力を高めていくために、今後、中国国内におけるパイプライン協力を行えるパートナーへの出資を求めていく方針であり、あすかアセットマネジメントリミテッドグループが出資する予定です。
 設計・施工監理に関する顧問契約を中国で実績のある株式会社日建設計との間で締結する予定です。

4.想定されるリスク
 当該事業の展開に当たっては、以下のリスクが想定され、結果として事業が計画通りに進捗しない場合、当社の業績に影響を与える可能性があります。

1)不動産取得に関わる法概念・法制度の日本国内との不整合
 法体系の整備が進んだとはいえ、中国国内における不動産所有に関しては、その慣例なども含め日本国内との違いが多く存在します。従ってパイプラインに計画されていた運用対象物件が法務面のデューデリジェンスの結果、取得対象から外れるケースも想定されます。結果として、顧客たる機関投資家の資金の運用をスムーズに展開できない可能性が存在します。

2)不動産開発に関わる建築水準・慣習などの日本国内との相違
 中国国内における建築水準は、未だ日本国内における水準と比較して大きな乖離が存在します。
 また、開発の実行プロセスそのものも日本国内の標準プロセスとは異なります。結果として、開発終了後、年数が経過するに連れ運用対象たる不動産資産が当初の性能を発揮せず、顧客たる機関投資家の資金の運用が計画通りの結果を出さない可能性が存在します。

3)カントリーリスクの存在
 事業活動に不利な政治的要因の発生や、予期できない許認可・通商制限・為替管理・税制等の公的規制の変更、固有の商慣習などによる制限、暴動・伝染病・ストライキその他の要因による社会的混乱などの結果、顧客たる機関投資家の資金運用を計画通りに行えない可能性が存在します。

5.特定子会社となる会社の概要
(1)商号           株式会社リプラス・チャイナ・アセットマネジメント
(2)代表者          姜裕文
(3)所在地          東京都千代田区霞が関三丁目2番5号
(4)設立年月日       平成17年12月1日(予定)
(5)主な事業の内容    中国国内における不動産資産を通じた資金運用支援事業
(6)決算期          12月
(7)従業員数        未定
(8)事務所          東京
(9)資本の額        1億円
(10)出資構成及び所有割合
    株式会社リプラス                   65%(予定)
    あすかアセットマネジメントリミテッドグループ  35%(予定)

6.設立の日程
(1)登記日      平成17年12月1日(予定)
(2)営業開始日   平成17年12月1日(予定)

7.業績に与える影響
 なお、本件に伴う平成17年12月期の連結業績に与える影響は軽微であります。来期以降の業績に与える影響につきましては、来期以降の業績予想発表時に併せて発表いたします。

以上