News Archive : Japan Real Estate

Friday, November 18, 2005

Domestics Overtake Foreign Investors on the TSE

個人投資家が外国人を逆転 上昇相場で主役交代か
産経新聞
http://www.sankei.co.jp/news/051117/kei074.htm

 東京株式市場で17日、日経平均株価(225種)が4年半ぶりの高値を付けた背景には、買い姿勢を強める個人投資家の存在がある。インターネット取引の普及に加え、企業業績改善も買い安心感につながり、11月第2週(7―11日)の国内主要市場の売買シェア(占有率)は、今年初めて個人投資家が外国人投資家を逆転した。

 夏場からの日本株上昇を支えてきた外国人には「買い疲れ感」が漂い、好調に推移する東京市場では「主役交代が進むのでは」との観測が広がり始めている。

 東京証券取引所が17日発表した今月第2週の売買状況(東京、大阪、名古屋市場の合計)では、個人のシェアは43.0%と外国人の41.8%を上回り、3週ぶりに買い越しに転じた。今月8日には東京株式市場で、過去最高の大商い(出来高45億株)となったが、主役は鉄鋼株などの買いに殺到した個人投資家だった。

 新光総合研究所によると、上場企業の来年3月期決算は3年連続で過去最高益を更新する見通し。ある大手証券担当者は「個人が好業績株を素直に買える環境になった」と指摘する。バブル経済崩壊の痛手が大きかった銀行、建設、不動産なども、業績回復が鮮明なため、今では脱デフレ銘柄として人気を集めているほどだ。

 これに対し、東京市場での外国人投資家による取引前の売買注文は17日まで4日連続で売り越しとなった。メリルリンチ証券が世界の機関投資家に実施したアンケートでは、日本株の投資を「減らす」と回答した割合は、9月の9%から11月は17%に増加。「割高な市場」として日本を挙げる割合も9月の6%から今月は13%に増えており、高値警戒感からか外国人の“日本買い”はやや衰えている。(共同)

(11/17 20:31)

Fukuoka Cap Rates Tighten

福岡市、不動産利回りが下落 物件高騰し
asahi.com
http://mytown.asahi.com/fukuoka/news.asp?kiji=9147

 不動産投資の利回りが福岡市で下落している。これまで東京に比べ高い利回りが福岡の物件に投資する魅力だっただけに、投資マネーの流入が止まる前兆とも受け止められている。

 不動産の利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、高いほどオーナーの利益が増す。外資や東京の投資ファンドは03年ごろから福岡都心部の賃貸マンションやオフィスビルを本格的に買い始めた。九州全体から人を呼び込める中核都市として今後の成長が期待され、当時はファンドが競合する首都圏より利回りが高かった。

 日本不動産研究所によると、福岡・天神の利回りは、03年には大型ビルで平均7%を超えていたのが徐々に下がり、今年4月以降には6%を割り込んだ。今は物件によっては5・5%にまで下がっている。

 東京・汐留と比べ、今でも天神の利回りは高いものの、03年10月に2%あった差が、2年で1・1%に縮まった。福岡に注目するファンドが増え、競争が激化し物件の価格が高騰する一方、供給過剰で賃料を上げられないためだ。

 日本不動産研究所福岡支所の山崎健二支所長代理は「利回りが下げ止まらなければ、投資先を求め、仙台や広島など、あまり手の付けられていない地方都市に投資マネーが流れていく可能性がある」と見ている。
(11/17)

Perusing Pad Photos on Phones : New Mobile Real Estate Service Launched

UNITEDROOMS、携帯向けに不動産物件情報の映像制作・配信
VentureNow
2005/11/17 12:02 <http://www.venturenow.jp/news/2005/11/17/index.html#010652>

 不動産映像の制作・配信サービスを提供するUNITEDROOMS株式会社(以下UR、本社:東京渋谷区、代表:伊藤俊平)は11月16日、携帯電話向け不動産物件情報の映像制作・配信サービスを本格的に開始すると発表した。

 これは、物件情報を保有する不動産会社を対象とし、物件を撮影し携帯電話用Webサイトにその映像を掲載すると同時に、FOMAおよびauからの閲覧が可能な2次元バーコード(以下QRコード)も発行するというサービス。利用価格は、1部屋につき3万6,000円、携帯向けWebサイト1件につき1万5,000円となっているが、これら料金内に撮影費用/撮影機材一式/機材搬入費/照明費用/編集・加工費用/URL発行費用・サーバー保管/配信費用も含まれているとのこと。

 またURはこのサービスの本格開始にあたり、携帯女性ポータルサイト「girlswalker.com」内に展開する不動産賃貸サイト「デコリビング」に物件映像を提供するほか、フリーペーパー「学天」に物件映像へアクセスするための2次元バーコードを掲載することも発表。

 これによりモバイルユーザーは、携帯電話不動産店舗およびWebサイトに加えQRコードで簡単に携帯電話からも物件情報を収集することが可能となる。

 今回の件についてURは、「まず3G携帯の利用が拡大してきたこととQRコードが普及し始めたこと、そして不動産業界にとってはデジタル展開のみならず『紙媒体』も重要なファクターであることから、紙との親和性が高いQRコードを活用したサービスにはニーズがあると考えたのがそもそものきっかけ。その後クローズドで実験的に検証を進め、今回のサービスインに至った。これにより不動産会社は既存の紙情報を活かしつつ、より雰囲気の伝わりやすい映像による情報を提供し、更なる購買欲の喚起につなげることが可能になる」とコメント。

 「今後は全国の不動産店舗を対象に、張り出し用間取り図や交通広告/折込チラシ等あらゆる不動産物件広告への2次元バーコード提供を進めると同時に、撮影から編集までを手がける事のできるURの強みを活かしたサービス展開を進めたい」と話しており、物件情報誌やモバイルコンテンツらとの提携も進めてサービスの拡大を図り、携帯関連事業で初年度売上1億円、5,000棟の撮影を目指す構えとした。

UNITEDROOMS株式会社
<http://www.unitedrooms.com/>

Ishigaki Island Faces New Development Boom

石垣でバブル再燃
新旧住民、賛否でミゾ 

 日本の西端に位置し、美しい自然景観と独特の民俗文化が残る沖縄・石垣島に、バブル期顔負けの開発の波が押し寄せている。二〇一三年に予定される新石垣空港の供用開始によって観光客が倍増すると当て込んでのものだ。規制をかけようとする行政の対応が後手に回る中、美(ちゅ)ら島の開発ラッシュは地元に何をもたらそうとしているのか。 (浅井正智)

 「人口が百人に満たない米原地区に、定員六百六十人の大規模ホテルを建てたらどういうことが起きるのか。波打ち際まで生息しているサンゴが荒らされるのは目に見えている。膨大な水の需要をどうまかなうのかも明らかにされていない。景観を楽しむはずのリゾートホテルが景観を破壊することになる」

 米原に計画されているリゾートホテル反対運動の先頭に立つ早川始さん(35)はこう強調する。

 現在、島内で持ち上がっているリゾートホテル計画は六件。うち四件が六階以上の高層建築だ。とりわけ米原の計画は十三階建てで三百三十部屋と群を抜く。仮に計画通りに建設されれば、沖縄県内の離島では最大規模のホテルとなる。

 もちろんホテル賛成派もいる。米原公民館長の知花忠さん(47)は「この地域には若者が働ける職場がないので県外に出て行ってしまう。八十歳をすぎて一人で住んでいる高齢者もいる。ここにホテルができれば、働き口ができ、とどまってくれる若者もいるかもしれない。何もしなければ、地域の衰退に歯止めがかからなくなる」と訴える。公民館長はこの地域では自治会長と同様の役割を担う。

 米原は戦後の一九五二年、琉球政府が八重山開発政策の一環として、沖縄本島から第一号の計画移民二十八世帯(五十三人)を送り込んだ場所だ。当初からいる世帯は今では十五世帯。代わって近年本土から移住してきた新住民が三十世帯に上る。数のうえでは新住民が圧倒している。

■新空港開港が事業を後押し

 リゾートホテル反対運動は東京都出身の早川さんをはじめ本土からの転入者が中心だ。住民の半数を超える五十七人が建設反対の署名をしたというが、新旧住民の比率を考えればうなずける。インターネットを使って情報を発信し、本土にいる離島ファンたちがそれを応援するというスタイルもネット時代らしい。もともとの住民は高齢者が多く、ネット上で“情報戦”を展開するノウハウもない。それだけに新住民たちの動きに対し、いら立ちの感情を隠さない。

 知花さんは言う。

 「新住民はみんな金持ちで、あくせく働く気もなければ、地域の将来を考える責任もない人たちだ。でも私たちはずっとここに住み、働いて、地域を支えていかなければならない。裕福な彼らと切羽詰まった私たちとは立場が全く違う」

 九六年から米原に住んでいるという兵庫県出身の中島康輔さん(37)は、「地域活動に巻き込まれたくない気持ちから、これまで地元の人と交流してこなかった。話し合いの土壌をつくってこなかったことが今、裏目に出ている」と新旧住民のミゾの深さを明かす。

 石垣島でリゾートホテル計画を後押ししているのは、二〇一三年の供用開始を目指している新石垣空港建設の事業化だ。新空港の滑走路は二千メートルで二百八十人乗りの中型ジェット機の離着陸が可能となり、年間で最大百五十万人の観光客が見込まれる。石垣島もヒトとモノの大量輸送時代に突入する。

■本土から転入 当て込み開発

 リゾートホテルだけでなく、島内のあちこちに本土からの転入者を当て込んだ分譲地やアパートがひっきりなしに開発されている。

 「自然は石垣島の売り物。眺望を阻害するような突出した建物は規制していく必要がある。乱開発は予防しなければいけない」と石垣市都市計画課の担当者は話す。これまで具体的な開発指針がなかった行政も「想像以上に開発が加速度的に進んでいる」(同担当者)ことで、ようやく尻に火が付いたようだ。

 今年六月に施行された景観法に基づく開発規制策を半年から一年かけて策定するというが、早川さんは「計画中のホテルが建設されてしまったら、守られるべき環境はもうなくなってしまう」と非難しており、いささか“泥縄”の感は否めない。

 七二年の沖縄本土復帰以来、石垣島を中心とする八重山諸島の観光は目覚ましい発展を遂げてきた。復帰当時の観光客は年間三万八千人で観光収入は七億円ほどだった。それが今では七十三万人、五百億円に膨れ上がった。人数で十九倍、金額では実に七十倍という飛躍ぶりだ。島の就業人口二万二千人のうち、観光業に携わっているのは三分の一の七千人に上る。

 しかし、石垣市観光協会副会長で島内でホテルを経営する宮平康弘さん(59)は「上っ面の数字に喜んでいてはいけない」と口を真一文字に結ぶ。

 「島で消費される地元産の農産品や魚介類、畜産品は全体の30%あまりにすぎない。地元資本で百床以上のベッドをもつホテルはうちだけで、ほかは本土か外国資本に占められている。七千人が観光業にかかわっているといっても、ホテルや店で働いている多くが本土の人。五百億円の観光収入が地元で循環していないのが実情だ」

■地元は豊かさ実感できない

 沖縄県の一人当たりの所得は全国平均の約七割だが、離島はさらにこれより低い。この数字が観光客は増えれど地元が豊かさを実感できていない現実を裏付ける。ちなみに米原のリゾートホテルも大阪の業者が所有・運営する。島の海岸線近くの多くの土地が、すでに本土の資本に買い占められているともいわれる。

 本土復帰、バブル期に次ぐ「第三次開発ブーム」を迎えた今、石垣島の観光は大きな岐路に差しかかっているようにみえる。

 名桜大学(沖縄県名護市)の岩佐吉郎客員教授(観光計画)は「観光の主流は『見る観光』から『体験する観光』に移っているが、豊かな自然が残る八重山はまだ『見る観光』でやっていける点に特徴がある。つまり八重山観光は“一周遅れのトップ”を走っている。それを維持していくには自然を活用する一方で、保全に努めていかないと結局自分の首を絞めることになる。大切なのは行政が観光をどう舵(かじ)取りしていくかという将来ビジョンだが、それがまだ描けていないのが問題だ」と指摘する。

 生粋の島人(しまんちゅ)であい染めの工房を営む大浜豪さん(33)は「ここで商売している以上、地元企業とかかわっているので、ホテル反対を言い出すのには勇気がいる」と戸惑いを見せながらも、秩序なき開発には強い拒否反応を示した。

 「今では往復の飛行機代より安い石垣島ツアーもある。確かに観光客はたくさん来てくれるが、価格の下落は石垣島自体の価値の下落ではないのか。乱開発を放置すれば、いつか観光客がだれもこないほど魅力のない島になってしまう。その末期症状がすでに出始めていることを、島人の一人として心から憂えている」

Real Estate Transactions More than Double in 1H 2005

不動産売買件数が倍増、都市未来総研が分析

2005年11月11日 13時35分

2005年度上期(2005年4月〜9月)の不動産売買件数は、前年同期と比べて件数で1.8倍、金額で2.3倍に増えていることが、都市未来総合研究所がまとめた不動産売買実態に関する分析で明らかになった。

分析は、上場企業などが公表した土地や建物の売買について、価格や件数、用途などを調べたものだ。2005年度上期の売買件数は526件、売買総額は1兆8899億円に上る。前年度上期は290件、総額8098億円だった。買い主の業種を見ると、投資目的法人が46%と、2004年度年間実績の28%から大幅に増えた。不動産投資信託(REIT)市場の拡大が、売買件数増加の要因になったと分析している。

分析結果は、みずほ信託銀行が顧客向けに発行する「不動産トピックス」の11月号に掲載された。不動産トピックスは都市未来総合研究所のウェブサイトで読むことができる。

■都市未来総合研究所のウェブサイト  <http://www.tmri.co.jp/>

■ 日経不動産マーケット情報 <http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NFM/>が発信したニュースのなかから一部を紹介しています。

Niigata Tries First Securitization of Government Assets

県有不動産を証券化 新潟、新たな収入確保へ
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神戸新聞
2005/11/17 17:55
http://www.kobe-np.co.jp/kyodonews/news/01010950kd200511241700.shtml

 新潟県の泉田裕彦知事は17日、財政難に直面する県の新たな収入確保策として、県有不動産を証券化すると発表した。県は「地方自治体による財産の証券化は初めてではないか」としている。

 候補物件は、東京都北区滝野川の職員住宅とその敷地約2600平方メートル。固定資産課税標準額に相当する3億円以上の収入を見込んでいる。(1)来年度の歳入になる(2)都内に必要な職員宿舎を確保する−を条件に、本年度中にも参加事業者の公募を始める。

 知事は「資金は将来につながる事業に充てたい」としている。

東京の県職員住宅「証券化1号」に決まる
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朝日新聞 http://mytown.asahi.com/niigata/news01.asp?kiji=8084

 新たな財源確保の一つとして、県所有不動産の「証券化」導入を検討していた県は17日、適用第1号を東京の県職員住宅にすると発表した。「証券化」は県有財産を購入する事業者が証券を発行して幅広く資金を調達する方法のため、県は、高額な不動産でも「値引き」せず処分できるメリットがあるとみている。民間ですでに行われ、国も一部実施しているが、都道府県では新潟が初となる。

 泉田裕彦知事が記者会見で明らかにした。「証券化」の導入によって、県が事業者から売却代金を得ることは変わらないが、事業者は証券発行を通して購入代金を回収するのが特徴。証券を買う投資家には、家賃収入や駐車場収入の一部が配当される仕組みだ。

 県は「証券化」を条件に、事業者から具体的手法や購入用地の再開発計画を公募。外部の識者による検討委員会を立ち上げて選考し、来年度中に事業者を選定する。

 適用第1号となる職員住宅は東京都北区にあり、単身向けの6階建て(延べ床面積約1900平方メートル)と家族向け4階建て(同約900平方メートル)の2棟。土地は約2600平方メートルある。最寄り駅まで徒歩約5分、東京駅まで乗り換えなし約20分の好立地だ。

 土地の固定資産税課税標準額は約3億3千万円で、実勢価格はそれ以上が見込まれる。通常、資産価値が高くなれば購入できる事業者が限られ、県の希望も通りにくくなる。「証券化」することで事業者は資金を調達しやすくなり、建物の耐震化など、開発にあたって県の意向も反映できると期待している。「都心回帰」による物件の需要増も考慮した。

 こうした新手法で財源を生み出したい背景には総額2兆4千億円という県の借金(県債残高)に加え、99年から続く県人口の自然減がある。社会減も重なり昨春から今春までだけで1万人減り、全国11位の減少幅だ。税収の大幅増が見込めないばかりか、来年度予算では200億円の歳出削減を迫られている。

 県幹部は「アジアや他県の観光客を呼び込み、せめて『交流人口』を増やしたい」という。そういう戦略的な事業を展開するためにも県は、今回を皮切りに今後も証券化を活用して、新たな財源確保を図る方針だ。

 「不動産証券化」は企業の資金調達の手法として、90年代後半から民間の間で広まった。新潟市内でも、新潟テレコムビルや新潟駅南センタービルなどの売却で活用された。同センタービルを証券化した投資法人は今年後期、このビルを含む全国42棟の賃貸料などから1証券あたり5700円を配当する見通しだ。

 国は旧大蔵省が00年度、東京都内の国有財産を売却する際、証券化を条件に競争入札をしたことがある。この時は、相続税の物納財産の早期換金が目的だった。泉田知事は「ただ単に財源不足を補うのではなく、将来に向けた新規事業に活用したい」としている。

(11/18)

Replus Diversifies into Roadside, China Assets

リプラス、アセットマネジメント事業の対象とするアセットクラスを拡大

アセットマネジメント事業の対象とする
アセットクラスの拡大に関するお知らせ

 当社は平成17年11月18日の取締役会において、従来ホフ事業において、展開をしてきたアセットマネジメント事業に関して、顧客たる機関投資家の資金の運用対象であるアセットクラス(不動産タイプ)の拡大を図ることを決議いたしましたので、お知らせいたします。

1.背景

 不動産を通じた資金運用が拡大している中で、特徴を持たない投資方針では、納得のいく資金運用が行えない環境が生まれ始めています。そういった中、当社では、従来は当社が持つ滞納家賃保証事業を通じたリレーション・知見及びホフ事業が従来から保持する再生・開発に関する企画、コンストラクション・マネジメント能力を活用して、全国に分散する賃貸住宅への投資アレンジを行い、安定型のポートフォリオの構築を行ってまいりました。
 このような状況下、機関投資家からの更なる資金運用ニーズに応えていくべく、既存の賃貸住宅への投資とは異なった新しい特徴をもった投資方針の構築を模索してきました。当社の投資方針のベースに流れる思想は、不動産を単体の資産として判断するのではなく、あくまでポートフォリオとして数多くの不動産資産を組み上げていくことはできるか、組み上げた時にどのような価値が生まれるかというものです。更にその時に当社ならでは差別化された能力を生かすことができるかというものが次に考慮されるべきポイントになります。
 複数の提携を通じて、こういった可能性を捉えていこうとしております。

2.新たな投資方針

「日本の準郊外」への焦点
 投資対象となるアセットクラスは商業施設を選定しました。現在、主として銀座や表参道などに代表されるような都心部への大規模商業施設を通じた資金運用、及びイオンモールなどに代表されるような郊外型大規模ショッピングモールなどを通じた資金運用が行われています。都心部への投資においては、需要が強力に集中する好立地をどれだけ確保できるかが、その運用能力の巧拙に繋がり、歴史を持つ大手デヴェロッパーが得意とする領域であります。
 また、郊外型大規模ショッピングモールにおいては、需要が顕在化していないところで、需要を掘り起こすテナントミックスの構成力・運営力が、その運用能力の巧拙に繋がり、GMS(※)を核テナントとして据えることのできる数社のGMS(※)グループのデヴェロッパーが得意とするところであります。
 当社が今回の投資対象とするのは、ロードサイド型の商業施設であります。現在は、ロードサイド銀座といわれる形で、カー用品店やファミリーレストラン、ファーストフード、ゲームセンターなどが個別に出店を行っている形態であります。また、その出店の形態としては、土地を所有する地主から借地契約などの形態で土地を借りて、建物を建てる形態が中心になっております。
 当社は、こういった出店を行っているオペレータとの複数の提携及び地主への建築請負提案営業を行っている各社との提携を通じて、テナントの確保及び土地情報の入手を行った上で、複数の開発・運用を行っていく計画であります。対象となる土地は、1,500坪から5,000坪、一件あたりの投資金額にして5億円から30億円を想定しております。
 ※ GMS=General Merchandise Store

3.当社の果たす役割

 土地の発掘(滞納家賃保証事業を通じたリレーション)、テナントコーディネーション(キーテナントとの提携)、開発行為の実行(ホフ事業の従来からのコンストラクション・マネジメント)、運営(ホフ事業部でのアセットマネジメント)が主要な領域になります。
 立地評価は、当社側だけではなく提携先企業と共同で行います。更にこの過程での顧客たる機関投資家への説明・レポーティング、更には資金運用効率を高めるためのデットアレンジも行います。

4.投資の展開計画

 平成18年度初頭より、具体的な土地取得・開発を開始していく計画になります。初年度である平成18年度内には5〜8箇所程度、平成19年度には10 箇所以上の開発を行っていく計画でおります。そして、ポートフォリオ投資総額にして、300億円を超えた段階で、J−REITとしての上場も検討いたします。

5.主要なテナント候補

 ゲームセンター事業を展開している株式会社カプコン(東証一部:9697)を主要なテナント候補として想定しております。株式会社カプコンは、プラザカプコンの名称でアミューズメント施設を30 箇所以上展開しており、高い営業利益率を維持する効率的なオペレーションを行っており、当社が発掘した投資対象不動産アセットに対するデューデリジェンスを共同で行う予定です。

提携先の概要
(1)名称:株式会社カプコン(東証一部:9697)
(2)主な事業内容:家庭用テレビゲームソフトの企画、開発、販売
            アミューズメント施設の運営
(3)設立年月日:昭和54年5月30日
(4)上場取引所:東京証券取引所一部、大阪証券取引所一部
(5)本社所在地:大阪市中央区内平野町三丁目1番3号
(6)代表者:代表取締役社長 辻本 憲三
(7)決算期:3月
(8)当社との関係:当社との人的・資本的関係はございません。

6.業績に与える影響

 当該決定による今期業績への影響はありません。来期以降の業績に与える影響につきましては、来期以降の業績予想に含めて発表いたします。

以上

リプラス、中国での不動産投資に特化したアセットマネジメント会社を設立

中国における不動産投資を通じた資金運用サービスを提供するアセットマネジメント会社設立に関するお知らせ

 当社は平成17年11月18日の取締役会において、中国における不動産投資を通じた資金運用を担うアセットマネジメント会社設立について下記のとおり決議いたしましたので、お知らせいたします。

  記

1.背景
 不動産を通じた資金運用が拡大している中で、特徴を持たない投資方針では、納得のいく資金運用が行えない環境が生まれ始めています。そういった中、当社では、従来から当社が持つ滞納家賃保証事業を通じて得たリレーション・知見及びホフ事業部が従来から保持する再生・開発に関する企画、コンストラクションマネジメント能力を活用して、全国に分散する賃貸住宅への投資アレンジを行い、安定型のポートフォリオの構築を行ってまいりました。
 この実績・能力を更に展開すべく次の投資対象・市場として中国に注目するにいたりました。

2.当該アセットマネジメント会社が提供する資金運用サービスにおける投資の基本方針

(1)「The Jade of China」
 北京や上海では、CBD(Central Business District)といった経済の中心地域の集中的な開発が進行中であり、結果として、大規模なオフィス需要の集積、それに伴う経済水準の向上の結果としての商業施設の収益性向上、ホテル需要の増大などが見込まれています。当社としては、こういったAクラスの不動産アセットを継続的に取得することで、中国の不動産アセットの宝石=Jade(翡翠)ともいえるポートフォリオの構築を目指します。

(2)ポートフォリオ分散方針
 賃料水準の中期的な向上が見込めるのは、超大都市におけるオフィス・商業及び中国全土にわたる物流インフラと考えております。そこで、地域分散、資産タイプを配慮して配分し、一定額以上のポートフォリオの構築を行うことを目指します。なお、ポートフォリオ構築スケジュールなどについては、今後、その詳細を検討して参ります。経済の拡大期においては、Aクラス不動産の賃料水準は、一般的に切り上がっていくことも想定され、長期保有を前提としてその賃料収入に着目すると、売買市況から一定程度切り離された中長期的には安定した投資商品をご提供できると考えています。

(3)当初投資対象
 現在、北京・上海において、幾つかの不動産資産のリストアップを行っており、既に上海CBD及び北京CBD地域における複数案件について、本日付で当該案件所有者もしくは開発予定者との間で基本合意書を締結して具体的なデューデリジェンス作業に入りました。

3.株式会社リプラス・チャイナ・アセットマネジメントの設置
 当該事業を遂行するためには、様々なケイパビリティが必要となります。こういった様々なケイパビリティを構築し、事業を遂行していくために当社の子会社として株式会社リプラス・チャイナ・アセットマネジメント(以下、RCAという)を設置いたします。
 当社は、不動産アセットの収益性分析、アセットマネジメント及びポートフォリオの再流動化に関する知見、コンストラクションマネジメントに関する知見を、RCAに対して提供いたします。
 また、中国国内における物件ソーシング力を高めていくために、今後、中国国内におけるパイプライン協力を行えるパートナーへの出資を求めていく方針であり、あすかアセットマネジメントリミテッドグループが出資する予定です。
 設計・施工監理に関する顧問契約を中国で実績のある株式会社日建設計との間で締結する予定です。

4.想定されるリスク
 当該事業の展開に当たっては、以下のリスクが想定され、結果として事業が計画通りに進捗しない場合、当社の業績に影響を与える可能性があります。

1)不動産取得に関わる法概念・法制度の日本国内との不整合
 法体系の整備が進んだとはいえ、中国国内における不動産所有に関しては、その慣例なども含め日本国内との違いが多く存在します。従ってパイプラインに計画されていた運用対象物件が法務面のデューデリジェンスの結果、取得対象から外れるケースも想定されます。結果として、顧客たる機関投資家の資金の運用をスムーズに展開できない可能性が存在します。

2)不動産開発に関わる建築水準・慣習などの日本国内との相違
 中国国内における建築水準は、未だ日本国内における水準と比較して大きな乖離が存在します。
 また、開発の実行プロセスそのものも日本国内の標準プロセスとは異なります。結果として、開発終了後、年数が経過するに連れ運用対象たる不動産資産が当初の性能を発揮せず、顧客たる機関投資家の資金の運用が計画通りの結果を出さない可能性が存在します。

3)カントリーリスクの存在
 事業活動に不利な政治的要因の発生や、予期できない許認可・通商制限・為替管理・税制等の公的規制の変更、固有の商慣習などによる制限、暴動・伝染病・ストライキその他の要因による社会的混乱などの結果、顧客たる機関投資家の資金運用を計画通りに行えない可能性が存在します。

5.特定子会社となる会社の概要
(1)商号           株式会社リプラス・チャイナ・アセットマネジメント
(2)代表者          姜裕文
(3)所在地          東京都千代田区霞が関三丁目2番5号
(4)設立年月日       平成17年12月1日(予定)
(5)主な事業の内容    中国国内における不動産資産を通じた資金運用支援事業
(6)決算期          12月
(7)従業員数        未定
(8)事務所          東京
(9)資本の額        1億円
(10)出資構成及び所有割合
    株式会社リプラス                   65%(予定)
    あすかアセットマネジメントリミテッドグループ  35%(予定)

6.設立の日程
(1)登記日      平成17年12月1日(予定)
(2)営業開始日   平成17年12月1日(予定)

7.業績に与える影響
 なお、本件に伴う平成17年12月期の連結業績に与える影響は軽微であります。来期以降の業績に与える影響につきましては、来期以降の業績予想発表時に併せて発表いたします。

以上

Condos In Tokyo, Osaka Markets Hit Year-To-Date Highs In October

Wednesday, November 16, 2005
Condos In Tokyo, Osaka Markets Hit Year-To-Date Highs In October

TOKYO (Nikkei)--The number of new condominium units released for sale in the Tokyo and Osaka metropolitan areas reached the highest level so far this year in October, according to figures released Tuesday by the Real Estate Economic Institute Co.

While the supply of condos rose sharply in the Tokyo areas of Saitama and Kanagawa prefectures, the contract rate topped 80% for the sixth consecutive month, showing that demand is also strong. In the Osaka region, the number of newly released condos in October exceeded 4,000 units for the first time in six months.

The supply in the Tokyo metropolitan area in October jumped 8.9% on the year to 8,865 units. And the number of available units doubled to 1,328 in Saitama Prefecture and surged 40% to 2,487 in Kanagawa Prefecture.

In Tokyo's 23 wards, the supply fell 26.9% to just 2,909 units as land prices spiked and developers shifted projects to the suburbs, where land is more readily available.

Contracts are maintaining a torrid pace, surpassing the 70% boom-or-bust line. The average sales price, however, declined 1.9% from last year to 41.05 million yen as a result of the increase in suburban condos.

The Osaka area saw 4,103 units sold in October, up 24.3%. The contract rate stood at 75.2%, and the average sales price reached 32.15 million yen. Land prices have also started to climb in the Osaka region.

For the full year, the number of condos put on the market are expected to reach 86,500 units in the greater Tokyo area and 31,000 units in metropolitan Osaka.

(The Nihon Keizai Shimbun Wednesday morning edition)

Sapporo Sees Rush of Investors in Office Assets

札幌の賃貸ビル――道外企業の取得相次ぐ(点描地方の不動産)
2005/11/18, , 日経産業新聞, 17ページ,  , 699文字

 札幌市中心部で道外企業が賃貸オフィスビルを取得する動きが相次いでいる。空室率の低下など需給改善を受け、平和不動産は今月末に二十四億円を投じて中央区のビルを購入。不動産投資信託(REIT)も新規取得や保有フロアの買い増しを始めた。いずれも立地条件などに恵まれ比較的高い賃料を得やすい物件だ。同市内の平均賃料は弱含んでいるが、好立地物件では取引が活発化する可能性がある。
 平和不動産は大通公園東側の「パークイースト札幌」(八階建て)を取得する。「昨秋から賃借の問い合わせが増え、札幌中心部のオフィス需要は低迷から反転した」と判断した。同社は東京証券取引所ビルなどを所有し、札幌のオフィスビルでは三年前の道銀ビル(中央区)の取得以来二棟目となる。
 不動産投資顧問のダヴィンチ・アドバイザーズ系のREIT、DAオフィス投資法人(東京・中央)は「札幌千代田ビル」(北区、十一階建て)を約十三億八千万円で取得。同ビルはJR札幌駅近くに立地し「安定的な収益源になり得る」とみている。
 三井不動産系REITも先月初め、区分所有しているJR札幌駅北口の「札幌エルプラザ」(北区、十三階建て)のフロアを九億七千万円で買い増した。所有率(専有面積全体に占める割合)を三六%から四六%に引き上げた。
 札幌中心部のオフィス空室率は十月末で九・二五%。ビルの新規供給の減少やコールセンターの進出から十五カ月連続で低下が続いている。
 賃料相場は道内景気の本格回復の遅れなどから全般には弱含みで推移しているが、「駅前通りや大通公園周辺、駅北口の好条件のビルには底入れの兆しがある」(三鬼商事札幌支店)という。
(札幌支社 小野聡)

Thursday, November 17, 2005

Fujita's AC Real Estate becomes year's biggest corporate failure

Fujita's AC Real Estate becomes year's biggest corporate failure

Thursday, November 17, 2005 at 05:00 JST
TOKYO - AC Real Estate Corp, which inherited the real estate division of the construction company Fujita Corp, has sought court protection from creditors with 352.6 billion yen in debts, company officials said Wednesday, making it the year's largest corporate failure.

AC Real Estate filed an application with the Tokyo District Court on Tuesday for protection under the Civil Rehabilitation Law, the officials said. The court has already ordered that the firm's assets be protected from creditors. AC Real Estate was formed in October 2002, when Fujita split itself into the current Fujita, which took over the mainstay construction operations, and AC Real Estate in a bid to alleviate the negative net worth that Fujita had incurred.

Recovery in Asia shrinks market for soured loans

International Herald Tribune <http://www.iht.com>

Recovery in Asia shrinks market for soured loans
By Patricia Cheng Bloomberg News
WEDNESDAY, NOVEMBER 16, 2005


HONG KONG
J.P. Morgan Chase, Morgan Stanley and other investors are facing diminishing returns in the $1 trillion Asian market for bad loans, as sales of distressed debt decline and hedge funds provide new competition.

Japan, South Korea and Thailand, swamped with companies unable to pay debts after the 1997 Asian financial crisis, now have fewer bad loans to sell. The overall pool of bad debt in the region has fallen to less than the $1.2 trillion tally in Japan in 2002, according to estimates compiled by Ernst & Young.

Returns on Asian distressed debt fell to 6.3 percent at the end of October from 31 percent in 2002, according to an index run by the research firm Eurekahedge.

In Japan, Mizuho Financial Group and other banks have cut their bad-loan ratios by half, reducing supply, and economic recovery is helping to improve the quality of their loan assets.

"You've got lots of capital chasing few opportunities," said Christopher Nicholas, head of J.P. Morgan's so-called special situation group in Asia. "The returns have collapsed."

Investors are responding by looking for more risk, buying unsecured debt or equity in companies to improve returns. J.P. Morgan changed the name of its distressed unit to a special situation group to reflect the shift in strategy.

Morgan Stanley has turned its focus to real estate, said Sonny Kalsi, head of its property unit in Asia. His staff invest in both property and distressed assets.

"We also look at some mezzanine and direct investment opportunities and restructuring companies through new capital injection," Kalsi said.

Prices in Asia's secondary market for bad loans are also rising. Creditor claims on China Aviation Oil (Singapore), a jet-fuel trader that collapsed after losing $550 million from derivatives trading, were traded at 50 cents on the dollar by the middle of this year.

That was an increase from 15 cents in 2004, said Victor Wee, head of Southeast Asia & Asian credit hedge-fund fixed-income sales at UBS in Singapore.

Investors, who used to get an internal rate of return of more than 20 percent, now have to accept returns of as low as 10 percent, said Ryo Kuwasaki, a director of real estate advisory activity at Ernst & Young in Tokyo.

Increased competition for high-yield assets is also driving up prices. Sixty hedge funds set up Asia businesses in the first nine months of this year, up from 15 a year earlier, according to Eurekahedge.

Accelerating economic growth is making banks less eager to sell loans at a discount to investors. The World Bank this month raised its 2005 economic growth forecast for East Asia to 6.2 percent from 6 percent, citing faster-than-expected expansion in China. The International Monetary Fund in September raised its growth forecasts for Japan and the rest of Asia.

"Distressed assets will reduce as the economy improves," said Grant Kelley, head for Asia at Colony Capital, a U.S. private-equity firm. "It's a self-liquidating business."

Japan's seven largest banking groups cut bad loans by 45 percent to a combined \7.7 trillion, or $64.8 billion, in the year that ended March 31 as the economy started to recover, after suffering four recessions since 1991.

Looking ahead, China and India may present the most investment opportunities as the they overhaul their banks.


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IHT

GM in Talks to Sell 2 Okinawa Hotels to Lone Star, Ishin Hotels

GM in Talks to Sell 2 Okinawa Hotels to Lone Star, Ishin Hotels

Nov. 17 (Bloomberg) -- General Motors Corp., which last week posted a $1 billion quarterly loss, is in talks to sell two hotels in Japan to Lone Star Funds and Ishin Hotels Group Co. to raise cash, people involved in the sale said.

General Motors Acceptance Corp., the lending unit of the world's largest carmaker, is seeking at least 10 billion yen ($83.8 million) for Renaissance Okinawa Resort and Coco Garden Resort Okinawa, said the four people, declining to be named. The two hotels have a combined 500 rooms.

GM is selling assets to raise cash after its junk-status debt ratings were further cut by Fitch Ratings and Moody's Investors Services. The Detroit-based carmaker, which owns stakes in Japan's Suzuki Motor Corp. and Isuzu Motors Ltd., last month sold 20.1 percent of Fuji Heavy Industries Ltd. for $740 million.

``GM is quickly and carefully reassessing its assets and acting on what to sell and what to keep,'' said BNP Paribas Securities Japan Ltd.'s Tokyo-based credit analyst Yasuhiro Matsumoto, who doesn't rate GM's debt. ``It's essential for GM to raise cash to prevent its debt rating from dropping further.''

GMAC's New York-based spokeswoman Joanne Krell said the sale of the two Okinawa hotels may be completed by the end of the year, declining to give details. Ishin Hotels is a real estate company set up by financier George Soros and closely held U.S. hotel operator Westmont Hospitality Group. Soros couldn't be reached to comment.

GM shares, which dropped 44 percent this year, fell 2.2 percent to $22.12 at 11:33 a.m. in New York. GMAC's shares aren't publicly traded.

Okinawa Hotels

The Coco Garden Resort, with 102 rooms, opened in 1989. Renaissance Okinawa, run by HPD Corp. based in western Japan's Osaka, is a 16-year-old hotel with 392 rooms. Located on the northwestern corner of Okinawa, the hotel is 15 minutes drive from the island's Kadena U.S. Air Force Base and has a private beach and hot springs. Room rates begin from 15,000 yen for twin rooms and go up to 120,000 yen for suites at the hotel.

``Whoever the owner is doesn't change our daily operation,'' said Naoki Nakayama, chief manager of both hotels in Okinawa, declining to elaborate. ``We would rather welcome it if new owner improves the facility and service.''

GM's Chief Executive Rick Wagoner is trying to sell off some of the $482 billion of assets the carmaker owned at the end of 2004, including majority of GMAC to raise money, return the finance unit's credit rating to investment grade and cut borrowing costs. GMAC's borrowing costs rose to 4.74 percent of total debt this year, from 3.69 percent last year.

``In general, we are always considering the timing for a sale to exit from our investment,'' said Noboru Fujimori, real estate vice president of GMAC Commercial Holding Asia, the finance company's Japan-based business unit.

Overseas investors such as Lone Star and Goldman Sachs Group Inc. have been buying Japanese property as the nation rides its longest economic expansion in eight years. Lone Star, a Dallas- based investor of real estate and bad loans, owns about 92 golf courses in Japan, and agreed to buy Loisir Hotel Okinawa Ltd. in September.

Japan Affiliates

GM last month ended a six-year investment in Fuji Heavy, selling its stake in the maker of Subaru cars to Toyota Motor Corp. and on the open market.

The investment in Tokyo-based Fuji Heavy, first made in 1999, was wound down after the two companies scrapped a plan to share a marketing network in the U.S. and China. GM's Saab unit and Fuji Heavy also canceled a project to develop a vehicle.

The automakers ``weren't able to generate the synergies we expected'' because of differences in production capacity and lack of designs that complemented each other, Fuji Heavy President Kyoji Takenaka said on Oct. 5.

Takenaka was told by Wagoner during a July visit to GM's head office in Detroit that the U.S. carmaker planned to sell Fuji Heavy shares.

Excluding Suzuki, Isuzu

GM's asset sales may exclude its stakes in Suzuki and Isuzu because the world's biggest automaker gets technology from the two Japanese companies, said Credit Suisse First Boston's Tokyo- based analyst Koji Endo.

``GM will probably hold on to its stakes in Suzuki and Isuzu because their business ties are working out well and can help GM grow in the future,'' he said. ``GM probably won't give up what can lead to its future growth for cash.''

GM bought 34.2 percent of Isuzu, Japan's largest truck maker, in 1971 and pared the stake to 7.89 percent. The two companies produce trucks in Thailand, diesel engines in the U.S. and Poland.

Isuzu President Yoshinori Ida on May 23 said he wants GM to increase its stake in Isuzu to advance the alliance.

GM in 1981 bought 5.3 percent of Suzuki, raising its stake to 10 percent in 1998 and 20 percent in 2000.

GM's factory in Argentina builds Suzuki's vehicles, while Suzuki's Kosai factory in Shizuoka builds their joint product Chevrolet Cruze compact car sold in Japan.

To contact the reporters on this story:
Kae Inoue in Tokyo at kinoue@bloomberg.net;
Takahiko Hyuga in Tokyo at thyuga@bloomberg.net

Last Updated: November 16, 2005 11:43 EST

Tuesday, November 15, 2005

Cap rates go down to 4% for prime Tokyo offices

丸の内Aクラスビルの取引利回りは4.0%、日本不動産研究所

2005年11月14日 15時14分

丸の内・大手町地区のAクラスビルの取引利回りは4.0%――。財団法人日本不動産研究所がまとめた不動産投資家調査で、投資家がこのように考えていることがわかった。投資用不動産の利回りは、全国的に低下傾向を示した。一方、新規投資への意欲は依然として高く、9割を超える投資家が新規投資を積極的に行うと回答した。

丸の内・大手町地区のAクラスビルに対する取引利回りは、半年前に実施した前回調査から0.3ポイント下がった。期待利回り(投資価値の判断に使う還元利回り)は4.5%で、前回調査と同じだった。都内の主要オフィスエリアの期待利回りもすべての地域で下落した。政令指定都市の期待利回りについては、前回6.2%だった名古屋と大阪がいずれも5.8%と、初めて5%台に突入した。

調査は、不動産投資にかかわる149社(年金基金、生命保険、不動産賃貸、銀行、格付け機関など)を対象に実施し、89社から回答を得た。今回が13回目となる。調査結果は、日本不動産研究所のウェブサイトで読むことができる。

■関連情報
・日本不動産研究所の発表 <http://www.reinet.or.jp/jreidata/d_toh/index.htm>

Foreign investors pump up Tokyo stocks, but will the Japanese join them?

Saturday, November 12, 2005
Foreign investors pump up Tokyo stocks, but will the Japanese join them?
By Hans Greimel / Associated Press
The Detroit News

TOKYO -- Garry Evans has been a busy man lately, jetting off to meetings in the United States to advise enthusiastic fund managers on one of the hottest topics in investing: this year's big rally in the Japanese stock market.

"There are two types of views on Japan -- there's bullish and there's very bullish," says Evans, a Hong Kong-based Asia equity analyst for HSBC Securities Inc. "That is clearly where people's biggest interest is at the moment."

Foreign money, nearly two-thirds of it from North America, has piled into Japan in recent months, fueling a 27 percent jump in the Tokyo Stock Exchange's benchmark Nikkei 225 Index since May and leading to record-high trading volumes this week.

Overseas investors plowed a net $40.6 billion into Japanese shares from July to September alone -- more than half of last year's total -- and now account for 60 percent of daily trading, according to Tokyo Stock Exchange data. A quarter of all shares listed in Tokyo are currently owned by non-Japanese investors.

The surge is supported by new optimism about the world's second-largest economy and may even sap momentum from Wall Street as investors look across the Pacific.

But analysts also warn the party could end with a hangover amid concerns about a global slowdown, the dollar's rise and a suspicious absence of Japanese buyers.

Underscoring the rally, trading volume hit an all-time high of 4.558 billion shares on Tuesday for the 1,600 companies listed on the Tokyo exchange's first section -- more than that day's combined turnover on the New York Stock Exchange and the Nasdaq.

Japanese stocks had lost about 80 percent of their value between late 1989 and 2003, as the country struggled with a burst real estate bubble, sluggish corporate earnings, rising unemployment and mountains of bad debt at the nation's banks.

Now, Japan's steady economic recovery makes the stock market seem like a bargain-priced safe haven, while concerns about inflation and interest rate hikes in the United States undercut enthusiasm for Wall Street, which has mostly flatlined this year.

U.S. and other foreign investors "are looking to diversify their risks," said Stuart A. Cox, who manages $223 million invested in Tokyo through the JP Morgan Japan Equity Fund. And Japan's economy is "starting to stand on its own two feet."

The Nikkei index rose to a 4 1/2-year high of 14,080.88 on Thursday, and Cox predicts it could rise another 13 percent to 16,000 by the end of next year.

Japan's economy grew at an annual pace of 1.7 percent in the July-September quarter, the fourth straight quarter of growth, the government reported Friday. The banks' bad loans are largely behind them, and land prices are rising for the first time in 15 years.

Unemployment has ticked up a bit since dropping to 4.1 percent in June, its lowest since 1998, but rising wages have spurred consumer spending and companies have increased investment.

But Japanese investors, not fully convinced the economy is really pulling out of its 15-year slump, have largely been absent from the market's rally.

Japanese were net sellers of about $10.7 billion in shares in September, according to the Tokyo Stock Exchange.

Risks do abound, including growing competition with other Asian rivals like South Korea, particularly in electronics, and possible slackening demand from the U.S., a key export market.

"The Japanese stock market is very sensitive to the world economy," said Seiki Orimi, a strategist at UFJ Tsubasa Securities in Tokyo. "I believe the current movement is very much driven by short-term investors."

He predicts the stock boom will begin to taper in April, and that foreigners will start taking profits in the second half of 2006.

Also, for U.S. investors, the rising dollar -- up 13 percent against the yen this year -- clouds the picture.

While the weaker yen boosts profits at Japanese exporters, it also erodes stock gains when converted back to dollars.

Normally, a surge in overseas demand for Japanese stocks would lift the yen. But expectations that the U.S. Federal Reserve will keep raising interest rates, thereby giving dollar-denominated investments higher payoffs, has offset that effect.

Still, foreign investors perceive a structural shift for the better in Japan's economy, thanks to Prime Minister Junichiro Koizumi's financial reforms aimed at shrinking government control and increasing private investment.

Analysts say his pledge to privatize Japan's postal savings and insurance system, approved by parliament last month, will free up some $2.8 trillion for possible injection into the stock market.

International investors are picking up trusted household names like Toyota Motor Corp., whose shares have climbed about 30 percent this year, and electronics maker Canon Inc. which has seen a 15 percent gain.

But they are increasingly eyeing companies geared toward a domestic recovery, such as banks, real estate firms and retailers, which should benefit as increasingly confident consumers borrow and spend more.

Among the winners are Mitsubishi UFJ Financial Group Inc., which was christened last month as the world's biggest bank through a merger. Its shares have risen by half this year.

But investors getting in now have to watch out for overheating stock prices, Evans warned. He is predicting only an 8 percent increase in the Japanese market by next September, compared with the 30 percent jump it's seen since May.

"Anything much higher than that, you'd have to get pretty worried about the valuations," Evans said. "But there's a lot of momentum still to go."

The morning sun rises again on Japan

Site URL: http://www.tuftsdaily.com
International Investor The morning sun rises again on Japan

by Michael Trachtenberg
Daily Staff Writer
Tufts Daily
November 14, 2005

The nation that many predicted would one day surpass the United States as the globe's biggest economic force was dealt a harsh blow when its stock market crashed in 1989. A subsequent collapse of the real estate market, a failure of the banking system as a whole, and lagging economic growth has left little room for optimism in the Japanese capital markets during the past 16 years.

Times are changing. For the first time in a long while, investors are putting their faith in Japan. The Nikkei 225, an index composed of Japan's top 225 companies, has risen in value over 20 percent this year. Over the same period, the Dow Jones has dropped in value nearly 3 percent and the S&P 500 has remained virtually unchanged.

Most of the demand for shares of Japanese corporations is coming from outside the country. One quarter of all shares are owned by foreign investors. While a lack of domestic confidence in the markets is hardly a positive sign, Chris Wood, the chief Asian equity strategist at Asian Investment Bank CLSA, argues that as the market continues to rise, the Japanese will eventually gain the confidence to begin investing. If they do, a sudden surge in demand could drive prices even higher.

There are several causes for this market optimism. Corporate earnings are steadily rising, banks have increased profitable loans while lowering the number of bad loans, and more consistent GDP growth have all contributed to greater investor confidence.

Real estate has not recovered as soundly. During the first half of this year, residential real estate in Tokyo rose in value - the first time in 15 years. But land value fell for the rest of Japan - although at a slower rate than before. This may not seem like terrific news, but with the current positive financial situation of corporations, it may just be a matter of time before real estate becomes a viable investment.

There is still one major lingering issue in Japan: deflation. In order to encourage inflation, the Bank of Japan has severely limited interest rates. Low interest rates have resulted in extraordinarily low yields for those wishing to save their money in Japan. With a yield of less than 1.7 percent, the Japanese ten-year government bond remains extremely unattractive to locals as well as foreigners. The ten year government bonds of both Britain and the United States yield approximately 4.5 percent.

The result has been the Japanese converting their yen into the currencies of other nations in order to receive higher yields. Subsequently, demand for the yen is not high, leading to its devaluation among other currencies. This is bad news for internationals whose investments in the Japanese stock market are producing smaller real returns than the market indicates. The Nikkei 225 has risen in value only 6 percent in terms of the dollar this year.

There are quite a few ways for one to invest in Japan. There is one exchange traded fund (Ticker: EWJ) and many mutual funds. Nearly all of these funds do not beat the market, but there are a couple of exceptions. ProFunds UltraJapan Inv (UJPIX) and ProFunds UltraJapan Svc (UJPIX) have had extraordinary returns, each rising in value nearly 40 percent since the beginning of the year. These two funds are extremely volatile and risky. More conservative funds, with results more in line with the market, include Fidelity Japan (FJPNX) and T. Rowe Price Japan (PRJPX).

Considering the tumultuous past 16 years, it makes sense to view this bull market skeptically, especially considering the economy's lingering problems. But one cannot deny the slow but steady recovery of the Japanese markets. The current market strength is primarily based on quality earnings and balance sheets, two things lacking 15 years ago. If Japanese corporations can continue to run themselves efficiently, and if the Bank of Japan continues to lead the economy in the right direction, there is good reason to expect this bull market to continue.

Monday, November 14, 2005

IBM Japan To Shift Headquarters From Roppongi To Hakozaki Office

IBM Japan To Shift Headquarters From Roppongi To Hakozaki Office
2005/11/12, 02:45, Nikkei English News, 212 words Print image display

TOKYO (Nikkei)--IBM Japan Ltd. will move its headquarter functions from Tokyo's Roppongi district to its Hakozaki sales base about three years from now.
Last month, IBM Japan sold its Roppongi headquarters building and land to Sumitomo Realty & Development Co. (8830) in a deal valued at 42 billion yen. About 1,300 of the employees based at the Roppongi headquarters will be reassigned to the Hakozaki location, also in Tokyo, as well as its Toyosu office in Tokyo and Makuhari site in Chiba Prefecture.
About 8,000 employees currently work at Hakozaki.
IBM Japan will continue to use the Roppongi building for three years through a lease with Sumitomo Realty.
As part of an effort to improve efficiency and productivity, IBM Japan adopted an arrangement at Hakozaki in September 2004 that eliminated assigned seats for most employees. The company aims to encourage employees to do all of their work on a personal computer, thereby cutting down on the use of paper. And rather than fixed-line phones, it is promoting the use of PHS (personal handyphone system) handsets to conduct daily communications.
IBM Japan set up its Roppongi headquarters in 1971. But due to its older design, the firm determined that the location no longer suits its needs.
(The Nihon Keizai Shimbun Saturday morning edition)

New Web site to give price info for pre-owned homes

New Web site to give price info for pre-owned homes
2005/11/14, The Daily Yomiuri, page 8, 401 words

New Web site to give price info for pre-owned homes
In an attempt at increased transparency in real estate pricing, a Web site is to be launched next autumn by the industry to provide potential buyers with the market prices of pre-owned properties.
Real Estate Information Network System (REINS), which is run by a group of real estate agencies, will provide users with the latest market prices for used houses and apartments on the site.
Currently, consumers have to rely on advertisements to determine the prices of pre-owned properties, but it is difficult to determine if they are proper valuations.
By releasing market prices on the Web site, the organization will provide useful information to both potential buyers and sellers, allowing them to conclude the process smoothly.
The organization also hopes to prevent disputes between buyers and estate agents over prices.
Currently, REINS organizations are operating in eastern and western Japan, in addition to the Chubu and Kinki regions. Users of the planned site will have access to information from all areas, according to sources.
Under the new system, site users will be able to search for properties based on a number of criteria, including the type of building, location, size and age.
They then will get a list of properties that match the set conditions, including the sale prices and size of the properties.
To protect the personal information of those involved in the transactions, details such as the names of the previous owners will not be provided.
Although the organization currently releases average market prices for different locations and sizes, it does not provide market prices for individual properties.
The organization will use internal data on real estate deals divulged by the agencies. The system is set for full operation from April 2007 after testing next autumn, the sources said.
The Construction and Transport Ministry will finance the system to develop it.
Compared with the United States, the market for used properties in Japan is relatively small, and it is uncommon for Japanese to change dwellings.
Many elderly people whose children have left the nest tend to remain in large houses, while young families raising children often find that their homes are too small.
In such a situation, observers have pointed out the need to encourage people to change houses to ones that better suit their family size.
The new system is expected to revitalize the secondhand property market.

Foreign Ownership Tops 30% At 103 TSE 1st Section Firms

Foreign Ownership Tops 30% At 103 TSE 1st Section Firms
2005/11/13, The Nihon Keizai Shimbun, page 0, 417 words

TOKYO (Nikkei)--Over 100 firms listed on the Tokyo Stock Exchange's first section were owned more than 30% by foreign investors as of the end of September, up some 20% from March, The Nihon Keizai Shimbun has learned.
Besides international blue chips, such as Japan's leading technology firms, overseas investors have been investing in construction and real estate firms due to the improving prospects for the Japanese economy.
With a growing number of foreign investment funds snapping up Japanese shares, as is the case with hair growth product maker Aderans Co. (8170), whose main shareholder is U.S. fund Steel Partners, domestic companies now face increasingly vocal shareholders who insist on having their opinions reflected in the way they are managed.
According to the latest Nikkei survey, of domestic companies whose business years end on March 31 and are listed on the TSE first section, those owned more than 30% by foreign investors totaled 103, up from 85 at the end of March. Foreign ownership in Orix Corp. (8591) topped 60% for the first time, reaching 60.3%, while the ratio exceeded 50% at Fuji Photo Film Co. (4901) and Rohm Co. (6963).
The number of companies listed on the TSE first section in which foreign investors own combined interests of more than 50% comes to 11 when those that end their fiscal years in months other than March are included. These 11 firms, which include Canon Inc. (7751), are well known abroad. Orix and others have also held investor relations briefings outside Japan to promote themselves to investors there.
Companies that have been turning in strong earnings performances, such as Fanuc Ltd. (6954), Sumitomo Corp. (8053) and Matsushita Electric Industrial Co. (6752), have also seen their foreign share ownership levels reach all-time highs at the end of September. Investors seem to have purchased the shares partly in anticipation of the higher dividends likely to be paid out of the increased corporate profits.
Among real estate firms operating mainly in Japan, Mitsui Fudosan Co. (8801), whose profit is expected to hit a record high in fiscal 2005, saw its foreign ownership climb to 41% and the percentage also jumped to 40% for Haseko Corp. (1808), up from 16% at the end of March. Haseko's business has been recovering amid its ongoing corporate restructuring.
Major consumer credit firm Takefuji Corp. (8564) is also owned over 50% by overseas investors apparently because the unloading of company shares by its founding family has improved its managerial prospects.
(The Nihon Keizai Shimbun Sunday edition)

BANK STRATEGY: Resona Focuses On Regional Needs, Mortgage Loans

BANK STRATEGY: Resona Focuses On Regional Needs, Mortgage Loans
2005/11/10, Nikkei English News, , 665 words

TOKYO (Nikkei)--While struggling to repay a huge amount of public funds, the Resona group has pursued for the two and a half years of its effective nationalization a "third way" of doing business that straddles the line between regional banking and megabank operations.
The group led by Resona Holdings Inc. (8308) comprises Resona Bank, Saitama Resona Bank, Nara Bank, Kinki Osaka Bank and Resona Trust & Banking Co. Its primary task is to pay back a total of 2.92 trillion yen it owes the government.
Eiji Hosoya, the chairman of Resona Holdings, has said, "Through steady effort, we will be able to make clear progress in repaying the public funds in a few years." One estimate, however, suggests that it will take at least 10 years to repay the government in full, even if the group uses all of its annual profit to do so.
Speaking about the third-way business model, Resona Bank President Masaaki Nomura said, "We aim to become a bank that handles financial products rivaling those offered by megabanks and meets regional demand by penetrating deeper into communities than shinkin banks (credit associations)."
Resona Bank's Sendai branch in Miyagi Prefecture, for example, frequently receives staff from other branches who seek to learn from its success in providing 10 billion yen in housing loans over a six-month period.
The branch assigns an employee to each small and midsize real estate firm in its territory, which handles everything from giving advice to extending loans.
Mortgage loans, which can secure a certain profit margin at low risk, are the biggest income source for the Resona group's retail banking division. In fact, Resona Bank and Saitama Resona Bank increased their combined mortgage loan balance to 700 billion yen in the year ended March 2005, outperforming every major banking group. Mortgage loans now account for 40% of the group's total lending balance, double the 20% or so at major banking groups.
In addition to focusing on mortgage loans, Resona has taken a community-oriented sales strategy in which its branches are divided into 30 blocks, each consisting of about eight outlets and operating like a single shinkin bank.
Akira Kotani, a Resona Bank executive that formerly headed the Kyushu block, said, "A larger-than-expected number of our customers, mainly small businesses, ask for our help in cutting deals with companies in other regions." For example, his block assisted a Fukuoka-based food company in acquiring a Tokyo firm in the same industry, and helped a Kumamoto-based construction firm buy real estate in Tokyo.
Another block covering northern Osaka concentrates its wholesale operations at a branch near JR Osaka Station, with its other locations specializing in retail services.
Nara Bank has launched a service offering management advice to regional firms in return for receiving a portion of any profit gains that result. Yoshinori Kanbayashi, the bank's president, said, "We will double our efforts to deepen ties with regional customers."
However, Resona has suffered a backlash against its community-oriented policy, with its market share declining in fiscal 2004 to 5.5% in Tokyo -- the most hotly contested market in Japan -- in terms of lending balance, compared with an 18.5% share in Osaka and 41.3% in Saitama Prefecture. An executive at a major bank said, "Magabanks are taking every opportunity to chip away at Resona's presence in Tokyo."
In fact, the group has seen deposits drop 20% and its lending balance shrink 30% over the past decade, partly because it has intentionally limited loans to real estate/construction firms and nonbanks in reaction to its lavish lending to those sectors during the era of the bubble economy. Major banks agree that Resona's power has eroded.
Trying to bolster its marketing muscle, Resona plans to reorganize branches across the country into 12 blocks next April, with each group comprising 25 outlets on average, led by a manager selected from among top executive directors. It envisions each block operating like a "regional bank," rather than a "shinkin bank."
(The Nihon Keizai Shimbun Thursday morning edition)

BOJ WATCH: Does Aggressive Lending Hint At Imminent Bubble?

BOJ WATCH: Does Aggressive Lending Hint At Imminent Bubble?
2005/11/10, Nikkei English News, , 263 words

TOKYO (Nikkei)--Commercial banks are increasingly boosting their lending, and some Bank of Japan officials worry that this is a sign that an economic bubble is about to occur.
According to data released Wednesday by the BOJ, commercial banks' monthly average lending balance inched up 0.9% for October when such special factors as loan securitization and disposals are excluded, marking the third consecutive month of increase. And the Japanese Bankers Association said Tuesday that banks' outstanding lending balance as of the end of October was up for the first time in more than six years.
But commercial banks' aggressive lending is giving some at the central bank the jitters. A senior official says he is "anxious about major banks' vigorous marketing campaigns in rural areas and regional banks' increased lending in urban areas" because these are "typical developments to be made when monetary easing starts to have effects."
Some market participants share this view. "Since corporations are using their cash on hand for capital outlays, borrowing urged by banks tends to end up being invested in real estate and risky financial assets," says Takehiro Sato, an economist at Morgan Stanley Japan Ltd.
Such aggressiveness in lending is making BOJ officials worry that it may indicate an imminent bubble, prompting them to call for an early interest rate hike after the quantitative easing policy is terminated in the spring.
But others dismiss such concerns. The central bank should have a monetary policy that focuses on "ensuring that the economy will not come under deflationary pressure again," an official says.
(The Nikkei Financial Daily Thursday edition)

A Global Search for Returns

A Global Search for Returns
By Parke M. Chapman
Oct 26, 2005 12:10 PM
National Real Estate Investor

With so much foreign money pouring into U.S. property markets over the past few years-inflating prices and cutting returns-American investors increasingly are looking offshore for higher yields. There’s just one catch: The spread between U.S. and offshore returns is narrowing. Demand is strong globally, pushing down cap rates, and the ability to move money and market information at the speed of the Internet have left few undiscovered pockets of above-market opportunity.

Still, there is clearly more U.S. money looking for returns abroad. A recent survey by institutional real estate newsletter Real Estate Alert found that a total of 21 domestic operators are overseeing 26 funds that invest solely outside of the U.S. Tishman Speyer Properties, for example, is raising $1.3 billion for a series of funds that will target India, China and Europe. It’s also planning to launch a Brazilian joint venture.

Maybe in the remote Amazon, Tishman will find bargains. But, elsewhere they are hard to come by, says Jim Costello, senior economist at Boston-based Torto-Wheaton Research. “Yields seem to be bid down to similar low levels across the U.S. and the world,” he says. Costello notes that rising land prices in Japan, strong economic growth in Eastern Europe and heated demand for properties in the largest Chinese cities have flattened yields in those markets. As a result, he says the best places to look for opportunity now may be in such capital-starved markets as Ukraine and in the Baltic states. Office yields in these markets hover near 8%, according to Jones Lang LaSalle.

Even now, it’s too late to get 8% in Poland. Until recently, the yield on a stabilized Polish office property was easily in the double-digits, but buyers from Western Europe have pushed east, forcing yields on Polish office properties down into 7% territory-well below an emerging market yield.

John Falco, principal at San Francisco-based real estate consulting firm Kingsley & Associates, says that while yields have fallen overseas, risks have not disappeared. These include political risk, partner risk and currency fluctuations which today’s returns may not justify. Even conservative institutional investors are chasing yield overseas, Falco notes: “I remember 10 years ago talking to some of the largest pension funds about foreign real estate investments. Back then, none of them had any international exposure. Now many of them are taking a portion of their 5% allocation and investing in these offshore funds.”

(c) 2005, PRIMEDIA Business Magazines & Media Inc.

Seibu Railway provided 400 million yen to ultranationalist through land deals

Seibu Railway provided 400 million yen to ultranationalist through land deals

JapanTimesOnline
Seibu Railway Co. provided 400 million yen to a former high-ranking member of an ultranationalist group in the six years to 2003 via a string of transactions involving land in Kanagawa Prefecture, sources said Saturday.

The Tokyo Regional Taxation Bureau, which probed the deals, concluded that the money was essentially a taxable "social expense" designed to curry favor with the 73-year-old ultranationalist, the sources said.

Based on the conclusion, the tax bureau, an arm of the National Tax Agency, has ordered the railway operator to pay more than 100 million yen in back taxes, they said.

The bureau also concluded that Seibu Railway used fraudulent accounting practices in dealing with the money, an action tantamount to hiding taxable income, they said.

The sources said Seibu Railway appears to have provided financial favors to the ultranationalist over the past two decades, including the 400 million yen.

Seibu Railway sold land it owned in Yokosuka and other locations in Kanagawa Prefecture via a subsidiary to real estate companies in Yokohama and other places, they said.

The real estate companies had ties with the ultranationalist through an intermediary.

The tax bureau found that some of the land was sold by Seibu Railway to the real estate firms at prices far below market value.

The bureau concluded that the railway operator conducted the deals with the aim of funneling the financial favors to the ultranationalist, the sources said.

The bureau appears to have concluded that the differences between market prices of the land and the discounted sales prices were essentially taxable "social expenses" to curry the ultranationalist's favor.

Murky ties between the ultranationalist and Seibu Railway started in the early 1980s, when the ultranationalist complained to the railway company that former Seibu Railway Chairman Yoshiaki Tsutsumi caused noise problems when he used a helicopter to visit a cemetery in Kamakura, Kanagawa Prefecture, they said.

After the complaint was conveyed to Seibu Railway, the railway company continued to provide financial favors to the ultranationalist through land deals involving plots in Kamukura, Yokosuka and other locations, they said.

Seibu Railway released a statement saying the tax bureau conducted an investigation into the land deals after it came to light in 2004 that the company paid off a "sokaiya" corporate racketeer.

Police arrested nine people, including three Seibu Railway executives, on March 1, 2004, in connection with giving benefits worth 88 million yen to racketeer Ryuga Haga.

The Seibu officials allegedly gave 88 million yen to the racketeer by selling land in 2001 at bargain prices.

The Japan Times: Nov. 13, 2005